Rynek finansowy

currency-1019996__340Już przed kryzysem na rynku finansowym mogliśmy zaobserwować spowolnienie sprzedaży nieruchomości i stabilizację cen. Czy zatem skutkiem kryzysu bankowego będzie obniżka cen mieszkań? – Spadek cen będzie dotyczył przewartościowanych mieszkań, których jest sporo na rynku. Te lokale, które zostały wycenione wg wartości rynkowej, adekwatnej do standardu wykonania i lokalizacji, utrzymają cenę na tym samym poziomie – uważa Bożena Wygonowska, pełnomocnik RED Real Estate Development. – Dotychczas nie zmniejszyło się zainteresowanie zakupem lokali na realizowanym przez nas osiedlu Alpha w Ursusie. Nasza  inwestycja jest atrakcyjna dla klientów ze względu na relatywnie niskie ceny lokali w stosunku do jakości wykonania i korzystne warunki płatności. Większość wpłaty klienci dokonują dopiero po odbiorze kluczy – dodaje.  W Polsce brakuje półtora miliona mieszkań w stosunku do średniej unijnej, dlatego raczej nie należy spodziewać się znacznych spadków ich wartości, bo chętnych na zakup nie zabraknie. Poza tym, z danych GUS wynika, że w I półroczu br. zmniejszyła się liczba wydawanych pozwoleń na budowę w stosunku do I półrocza ubiegłego roku. Przełoży się to na ograniczenie realizacji nowych projektów deweloperskich w kolejnych latach i wpłynie na zmniejszenie podaży.  Należy także pamiętać, że od dawna notowany jest systematyczny wzrost zamożności Polaków, a w ciągu ostatniego roku nastąpił w naszym kraju jedenastoprocentowy wzrost płac.   Zanim sytuacja na rynku międzybankowym unormuje się, minie zapewne wiele miesięcy. Obecnie banki podejmują bardzo radykalne decyzje wobec kredytobiorców. Wiele osób, które wcześniej mogły wziąć kredyt, będą musiały najpierw zebrać pieniądze na wkład własny. Zaostrzenie polityki kredytowej może nie wpłynąć radykalnie na obniżenie cen mieszkań, a jedynie spowolnić rozwój rynku nieruchomości.

Deweloperzy mieszkań

warsaw-774238__180Deweloperzy uspokajają swoich klientów, że ich inwestycje nie są zagrożone, a firmy utrzymują taką samą płynność finansową jak przed kryzysem.  W lepszej sytuacji są firmy deweloperskie, których projekty finansowane są ze środków pochodzących z kredytu  inwestycyjnego, ponieważ kontynuacja prac budowlanych nie jest w tym przypadku uzależniona od ilości sprzedanych mieszkań. Sytuacja na rynku finansowym stabilizuje się. Banki dostają odgórne dofinansowanie i wsparcie ze strony rządów. Nie wydaje się zatem prawdopodobne wstrzymanie kredytowania inwestycji mieszkaniowych. W dobrym położeniu są zwłaszcza deweloperzy, których poziom prac budowlanych w realizowanych przez nie inwestycjach jest zaawansowany.    W znacznie gorszej sytuacji znajdują się ci inwestorzy, którzy budują ze środków własnych i z wpłat klientów. W  sytuacji kiedy nastąpi dłuższy zastój w sprzedaży mieszkań może po prostu zabraknąć im funduszy koniecznych do zakończenia inwestycji.  Na co dziś zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Warto staranniej przeanalizować warunki umowy jakie oferuje nam firma, której powierzymy realizację własnych planów mieszkaniowych. Przede wszystkim należy zawrzeć umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. W tym przypadku część należności za mieszkanie, wnoszona przy podpisywaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesiona zostaje na klienta. W umowach z deweloperami niejednokrotnie znajdowaliśmy zarówno postanowienia niezgodne z prawem jak i te na bakier z dobrymi obyczajami. Noszą one w języku prawnym nazwę tzw. Klauzul niedozwolonych. Skupmy się na tych najczęściej spotykanych i najbardziej niekorzystnych dla nabywcy nieruchomości.  Wśród nich przede wszystkim należy zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące waloryzacji ceny lokalu. Zawarcie w umowie takiego postanowienia – klauzuli może oznaczać, ze cena ostateczna lokalu jest nieznana dla nabywcy i może oznaczać konieczność dopłaty, z powodu czy to wzrostu kosztów pracy i materiałów czy też z powodu zmiany powierzchni lokalu, stwierdzonej na przykład podczas inwentaryzacji powykonawczej. Jest to niedopuszczalny zapis i według stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nabywca powinien mieć tę gwarancję, że jakakolwiek zmiana warunków umowy może mieć miejsce jedynie w wyniku okoliczności obiektywnych.  Przy okazji powyższego problemu przychodzi na myśl inna niedozwolona klauzula w umowie z deweloperem która może brzmieć np. „Kupujący przez podpisanie umowy wyraża zgodę na zastosowanie przez sprzedającego zmiennych rozwiązań materiałowych oraz konstrukcyjnych pod warunkiem ich zaakceptowania przez projektanta oraz na zasadach które dopuszcza prawo budowlane” Zwróćmy uwagę na to, że jeśli w umowie deweloperskiej wpisana jest taka czy podobnie brzmiąca klauzula, to nabywca nieruchomości nie ma zagwarantowanego prawa od odstąpienia od umowy w przypadku istotnych dlań (cenowo) zmian powyższych elementów. Taką klauzulę również należy uznać za niedozwoloną ponieważ w świetle art. 385(3) pkt 19 KC który stanowi o tym, że zapis przewidujący uprawnienie do zmiany wyłącznie dla kontrahenta konsumenta i bez ważnych przyczyn, jest postanowieniem niedozwolonym.  Umowa deweloperska nie powinna też zawierać rażąco wygórowanych kar umownych lub odstępnego. Tymczasem jest to dość często spotykana w takich umowach pułapka. Zapisy niedozwolone dotyczą często także ceny konkretnie podatku VAT co sprowadza się tego rodzaju klauzuli „Cena lokalu nie uwzględnia podatku VAT który zostanie doliczony w wysokości która będzie obowiązywać w dniu wystawienia faktury.” Może to oznaczać dla nabywcy konieczność dopłaty w związku ze zmianą tego podatku. Mamy tu do czynienia z bezprawnym zapisem jako że pozbawia nabywcę należnego mu prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny już po zawarciu umowy.